预售证为什么这么严？

预售证为什么这么严？

昆明对商品房预售许可的严格管制，绝对不是昆明地方政府和开发商过不去，而是有着深刻的时代背景和诸多客观因素综合的结果。

两位局长的两份检查

昆明商品房预售许可门槛的抬高，是从两位局长的两份检查开始的。

去年年底，昆明市房产管理局和昆明市建设局的两位局长，被上级行政主管部门要求写检查。原因是把关不严。

去年的9月，建设部向各地相关部门下发了《关于进一步规范房地产交易秩序的通知》，要求各级房地产管理部门要按照法定程序和许可条件，严格把好商品房预售许可关。《通知》说，房地产开发企业未取得商品房预售许可证的项目，不得非法预售商品房，也不得以认购(包括认订、登记、选号等)、收取预定款性质费用等各种形式变相预售商品房。对房地产开发企业未取得预售许可证而非法预售或变相预售的，房地产管理部门应依照《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》以及《城市商品房预售管理办法》等法律法规进行查处，责令其限期整改；对拒不整改的，要从严查处，直至取消开发企业资质。

按照当时建设部有关要求，各个省会城市要在这个期间抓住3至5个违规房地产企业的典型，报建设部，然后在新闻媒体上予以曝光。

在此之前，国务院办公厅已经转发了建设部等部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》，要求规范房地产市场。但是一段时间以后，不少城市都没有达到建设部的预期目标。建设部“进一步”发出通知，显然要求各地真正拿出点态度来。

当时，昆明的行政主管部门也传出风声，要抓3至5个“反面”典型。在去年的这一时期，一些开发商继续按照老规格老办法卖他们的房子，虽然听到这些声音时紧张了好长一段时间，但是最后所有的这些开发商还是安全度过了这段危险时刻。

昆明的行政主管部门最后显然不忍心抓这些典型。他们放弃了3个违规的典型，却换了了两份检讨。

2006年之前，相对宽松

在2006年以前，云南省、地州市、县三级建设行政主管部门都可以核发预售许可证明，他们发放预售许可证明的依据是《云南省城市房地产开发交易管理条例》，简称“旧省条”。 “旧省条”由云南省第九届人民代表大会常务委员会第十八次会议于2000年9月22日审议通过，自2000年11月1日起施行。

“旧省条”第二十二条规定，在工商行政管理部门登记注册的房地产开发企业申办商品房预售许可证，由同级建设行政主管部门核发；但是，在国家工商行政管理部门登记注册的，以及省外房地产企业进入本省从事房地产开发的，由省建设行政主管部门核发。其中：

（一）预售开发项目总建筑面积在十万平方米以上的，由省建设行政主管部门核发；预售开发项目总建筑面积在四万平方米以上十万平方米以下的，由地、州、市建设行政主管部门核发；预售开发项目总建筑面积在四万平方米以下的，由县或者市建设行政主管部门核发。

（二）预售开发项目单项工程建筑面积在五万平方米以上的，由省建设行政主管部门核发；预售开发项目单项工程建筑面积在二万平方米以上五万平方米以下的，由地、州、市建设行政主管部门核发；预售开发项目单项工程建筑面积在二万平方米以下的，由县或者市建设行政主管部门核发。

条例只对各级建设行政主管部门核发预售项目的建设规模进行规定，而没有对核发预售许可需要具备的条件进行要求。

为了加强昆明市城市房地产交易管理，规范房地产交易行为，早在１９９９年９月２３日，昆明市第十届人民代表大会常务委员会第二十二次会议通过了《昆明市城市房地产交易管理条例》，简称“旧市条”。 “旧市条”在１９９９年１１月２６日经过云南省第九届人民代表大会常务委员会第十二次会议批准。

“旧市条”第十六条要求房地产开发企业申办商品房预售许可证时，应当向项目所在地的市、县房产管理部门提交下列文件及材料：

（一）营业执照和资质等级证书；

（二）土地使用权证书和建设工程规划许可证；

（三）工程施工合同及工程施工图；

（四）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金已达到工程建设总投资的２５％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期的证明材料；

（五）商品房预售方案。

“旧市条”对昆明商品房预售许可证明的条件是比较严谨的，昆明市、县房产管理部门都是按照这个要求来核发的，但是省建设厅则是按照建设部的要求来核发预售许可证明。在实际操作的时候，省、市、县核发预售证松紧的程度就很难保证一致了。比如昆明地区的商品房预售许可证明，建设厅可以核发，昆明市房产管理局可以核发，昆明市官渡区房产管理局也可以核发。这就容易造成核发预售许可证明时宽严相济的局面。有的单位核发商品房预售许可证明相当严格些，比如昆明市房产管理局，而一些单位核发商品房预售许可证明相当宽松一些，尤其是县级建设行政主管部门。

但是总体上说，因为这些客观因素，在2006年之前，昆明核发预售许可证明相对宽松。

特殊的时代背景

核发预售许可证宽严相济的局面，进入2007年的第一天开始发生改变。

从这一天开始，云南省建设厅、昆明市官渡区房产管理局，不再核发昆明地区（除东川区外）的预售许可证明。依据是新修订的《昆明市城市房地产交易管理条例》，简称“新市条”， “新市条”于2006年10月27 日由昆明市第十二届人民代表大会常务委员会第六次会议通过，并于2006年11月30日经云南省第十届人民代表大会常务委员会第二十六次会议批准。

“新市条”第十五条明文规定了商品房预售实行许可制度。凡在昆明市除东川区外的市辖区范围内进行商品房预售的房地产开发企业，应当向昆明市房产行政主管部门申请预售许可，取得商品房预售许可证。在上述范围以外进行商品房预售的房地产开发企业，应当向当地县级房产行政主管部门申请预售许可，取得商品房预售许可证。

而在之前的2005年12月2日，新修订的《云南省城市房地产开发交易管理条例》，简称“新省条”，也由云南省第十届人民代表大会常务委员会第十九次会议通过。

“新省条”第二十二条规定，商品房预售许可证由州(市)、县(市)建设行政主管部门核发。其中，县(市)建设行政主管部门负责核发在县(市)工商行政管理部门登记注册，且预售开发项目总建筑面积在四万平方米以下或单项工程建筑面积在二万平方米以下的房地产开发企业商品房预售许可证。

除了昆明辖区（东川区例外）的预售许可证明，统一由昆明市房产管理局核发外。“新市条”在商品房预售许可证的条件方面也有所改变，要求更严。在“旧市条”五条的基础上增加了第（六）条：提交的材料真实、合法、有效。而开发商普遍关心的第（四）条也改为“按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金（不含地价款和土地开发投入）达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；”。

第（四）条只是增加“一个括号12个字”——（不含地价款和土地开发投入），却增加了很多开发商的压力。这“一个括号12个字”，在以前的“旧市条”是没有的，是在这一轮宏观调控中，国家建设部加上去的，并要求全国各省严格执行。目前昆明很多商品房预售许可证没有办下来，就是被拦在这里，因为他们一下子拿不出一个书面证明，证明他们投入开发建设的资金（不含地价款和土地开发投入）达到工程建设总投资的25%以上。

简单地说，在这之前，开发商投入开发建设的资金只要达到工程建设总投资的２５％，这个资金还含地价款和土地开发投入，就可以过这一关了。但是现在不行了，还要投入25%的资金在项目建设上。如果一个房地产项目开发总投资是一个亿，以前开发商投入2500万就可以过这一关，而现在要投入5000万才能跨过去。

从2007年6月开始，由昆明市房产管理局、昆明市规划局、昆明市国土资源局、昆明市建设局、昆明市财政局、昆明市审计局、昆明市监察局、昆明市国家税务局、昆明市地方税务局、昆明市发展和改革委员会、昆明市工商行政管理局11个部门联合组成了强大的整治队伍，对昆明市房地产市场秩序进行专项治理。这么多个部门活跃在2007年的昆明楼市中，联合对昆明楼市动刀，在昆明房地产的发展历史上是绝对没有过的。

可以肯定的是，昆明楼市的这次行动，绝对不只是昆明地方政府的个体行为，而是国家在全国房地产行业内整治风暴的一部分。

因此，昆明对商品房预售许可的严格管制，绝对不是昆明地方政府和开发商过不去，而是有着深刻的时代背景和诸多客观因素综合的结果。

不能让建设行政主管部门的领导再写检讨了，因为他们多这个行业已经付出了很多。

事实上，在很大程度上，并不是今年申办商品房预售许可证太严了，而是以前松了一些，很多开发商不习惯。（米祖明）