2006年湖北省房地产开发投资形势

2006年湖北省房地产开发投资形势

[内容提要]今年以来，国家为调整住房供应结构、稳定住房价格相应出台了一系列的宏观调控政策，我省受国家宏观调控政策的影响，房地产开发投资增速逐月走低，商品房销售平稳增长，增速逐月趋缓。但商品房平均销售价格仍然偏高，今后我省稳定房价，调整房地产开发结构的任务比较艰巨。

一、房地产开发投资运行的特点

（一）房地产开发投资稳步增长，投资增幅逐步回落。

今年1-11月，湖北省房地产开发投资累计完成449.52亿元，同比增长28.1%，增长比较平稳。但由于受国家宏观调控政策的影响，我省房地产开发投资渐趋理性，投资增速逐步回落。1-11月，全省房地产开发投资增长幅度比上半年和1-10月分别回落了6.9和2.4个百分点。

（二）房地产开发投资结构逐步改善，经济适用房投资高速增长。

1-11月，湖北省房地产开发投资中的商品住宅投资完成327.84亿元，同比增长37.4%，占整个房地产开发投资的比重为72.9%，比重比去年同期提高4.9个百分点，其中经济适用房投资完成16.67亿元，同比增长44.0%，高于全省商品住宅投资增幅6.6个百分点，占商品住宅投资的比重为5.1%，比去年同期提高0.2个百分点。商业营业用房完成投资40.93亿元，同比下降7.6%，占整个房地产开发投资的比重为9.1%，比去年同期下降3.5个百分点。

1-11月，湖北省商品住宅施工面积4298.42万平方米，同比增长27.3%，占整个房屋施工面积的比重为85.4%，比去年同期提高2.9个百分点，其中经济适用房新开工面积131.05万平方米，同比增长23.5%，占商品住宅新开工面积的比重为7.7%，比去年同期提高0.8个百分点。

（三）房地产市场资金供应情况良好，利用外资高速增长。

1-11月，湖北省房地产开发投资资金到位550.46亿元，同比增长36.0%，高于全省房地产开发投资增幅7.9个百分点，比去年同期提高26个百分点。其中国内贷款到位124.29亿元，同比增长55.5%，高于全省房地产开发投资资金到位增幅19.5个百分点；受武汉市世贸锦绣长江、新世界中心等外资项目的开工影响，湖北省房地产开发利用外资大幅增长，1-11月全省房地产开发利用外资到位资金20.79亿元，同比增长970.0%。

（四）销售面积增幅回落，重点城市销售面积出现负增长。

今年以来，受国家宏观调控政策的影响，湖北省房地产市场供给和销售增长趋于平缓，市场供需基本保持平衡。1-11月，全省商品房竣工面积825.48万平方米，同比增长11.9%，增幅比一季度和上半年分别回落56.2和2.2个百分点；商品房销售面积1429.46万平方米，同比增长3.2%，增幅比一季度和上半年分别回落11.7和0.8个百分点。其中，商品住宅竣工面积746.38万平方米，同比增长14.6%；商品住宅销售面积1353.25万平方米，同比增长9.5%。

1-11月，重点城市武汉市商品房销售面积727.32万平方米，同比下降13.8%，襄樊市商品房销售面积62.12万平方米，同比下降5.3个百分点，孝感市商品房销售面积55.81万平方米，同比下降9.2%。

二、湖北省房地产开发投资在全国及中部六省的位次比较

（一）全省房地产开发投资总量在全国排第14位，增速排第11位。

1-10月（11月数据国家还未反馈，为便于资料的可比用1-10月的数据，下同），全国房地产开发投资完成14610.55亿元，同比增长24.1%，全省房地产开发投资占全国的比重为2.8%，增速比全国平均水平快6.4个百分点。

从房地产开发投资总量上看，湖北省房地产开发投资占城镇投资的比重为16.7%，比全国平均水平（20.9%）低4.2个百分点，投资总量在全国排第14位。在中部六省中投资总量排第4位，前三位依次是安徽（483.65亿元）、河南（440.10亿元）、湖南（422.82亿元）。

从房地产开发投资增速上看，湖北省房地产开发投资增幅位居全国第11位，在中部六省中居第3位，排前两位的是河南（51.5%）、安徽（38.3%）。

（二）全省商品住宅投资的比重在全国排第20位，经济适用房投资占住宅的比重排第16位，经济适用房投资增速排第4位。

1-10月，全省商品住宅投资占房地产开发投资的比重为71.8%，位居全国第20位，经济适用房投资占住宅投资的比重为5.0%，排第16位。在中部六省中，我省商品住宅投资所占比重排第5位，其他五省的商品住宅投资比重依次是：安徽（76.1%）、江西（75.9%）、山西（74.2%）、河南（73.6%）、湖南（69.0%）；湖北省经济适用房投资占商品住宅投资的比重在中部六省排第2位，排第1位的是山西（9.3%）；湖北省经济适用房投资增长速度在全国排第4位，在中部六省排第1位。

（三）全省房地产开发资金来源中国内贷款、利用外资、自筹资金所占的比重在全国分别排第7、第2位和第22位。

1-10月，全省房地产资金来源中国内贷款、利用外资、自筹资金所占比重分别为23.8%、4.0%和31.9%，分别在全国排第7、第2和第22位，在中部六省中，国内贷款、利用外资均排首位，自筹资金排第6位。

（四）房屋施工面积、竣工面积在全国分别排第14、第15位，销售面积、销售额在全国分别排第13、第12位。

1-10月，全省房地产施工房屋面积、竣工房屋面积分别为4858.10万平方米、681.55万平方米，分别在全国排第14位、15位；商品房销售面积和销售额分别为1289.50万平方米和346.61亿元，在全国排位分别为13位和12位。在中部六省中，我省施工房屋面积、竣工房屋面积分别排第4位、第5位，销售面积和销售额分别排第3位和第2位。

（五）商品房平均售价在全国排第10位，增幅排第11位。

1-10月，全省商品房平均售价为2688元/平方米，在全国位居第10位，在中部六省中位居首位，平均售价同比增幅为10.7%，在全国位居第11位，在中部六省中位居第3位。

三、湖北省房地产开发运行中存在的问题

从总体上看，1-11月，在国家宏观调控政策的影响下，全省房地产开发投资运行健康平稳，但也存在一些问题，值得引起重视：

（一）房地产开发企业资金来源中对银行资金依赖程度较高。

1-11月，全省房地产资金来源中国内贷款占的比重为22.6%，比去年同期提高2.9个百分点；自筹资金占33.4%，比去年同期下降4.7个百分点，其中企事业单位自有资金占16.8%，比去年同期下降1.3个百分点；定金及预收款和个人按揭贷款占34.6%。全省房地产开发企业资金来源中直接和间接利用银行资金的比重将近60%，表明全省房地产开发企业对银行资金依赖较高，企业自筹资金功能不足。

（二）商品房空置面积仍然较大。

1-11月，全省商品房空置面积254.34万平方米，同比增长12.2%，其中空置3年以上的滞销房屋16.67万平方米，同比增长31.9%，比上年同期上升了33.8个百分点。商品住宅空置面积197.65万平方米，同比增幅23.5%，比上半年上升12.4个百分点，比上年同期上升了3.7个百分点。

（三）商品房销售价格仍然偏高。

今年以来，湖北省的商品房销售价格上半年逐步走高，下半年受国家抑制房价政策的力度加大呈逐步回调的态势。上半年，全省商品房平均销售价格由1-2月的2221元/平方米，逐步上升为1-3月的2595元/平方米，1-4月的2890元/平方米， 1-5月的2824元/平方米，1-6月的2786元/平方米。上半年，全省商品房平均销售价格比上年同期增长了10.2%。下半年，全省商品房平均销售价格逐步回调为1-7月的2763元/平方米，1-8月的2716元/平方米，1-9月的2703元/平方米，1-10月的2688元/平方米，1-11月的2689元/平方米。

湖北省商品房销售价格虽然在国家宏观调控政策的影响下下半年开始逐步回调，但调整幅度并不大，平均售价仍然偏高。1-11月，全省商品房平均销售价格比上年同期每平方米上涨了262元，增长10.8%，与我省的人均收入相比，销售价格仍然偏高。带动我省房价同比增长的原因主要有以下几个方面：

一是重点地区的房价坚挺带动了全省房价的上扬。武汉市、宜昌市是湖北省房地产开发的主要地区，两地的开发投资总量占全省的73.4%。据统计，1-11月，宜昌市商品房平均售价2302元/平方米，同比增长了20.6%，比上半年回升0.9个百分点。下半年中心城区的几个楼盘相继开工，再加上三峡工程所在的特殊地理位置吸引了不少国内国外人士前来购置房产，房价仍将看高；1-11月，武汉市商品房平均销售价3725元/平方米，同比增长20.6%。下半年以来，随着一些高品质的楼盘项目进入施工高峰，武汉房价也在继续上涨。

二是大型商业地产项目对房价的影响。武汉南国商业有限公司开发的“大武汉家居广场”、武汉盛唐房地产开发有限公司开发的“龙王庙商贸广场”、武汉市龙腾置业有限公司开发的“汉正街第一大道”等这些商业地产项目都位于江汉区和?~口区，分布在汉正街沿线，是当地政府为重振汉正街引进的一批有实力的开发企业，开发的这些项目造价高、售价高、预期回报高，平均售价在每平方米2-3万多元，对全省房屋平均售价影响较大。

三是别墅、高档公寓项目的影响。东湖梨园武汉市天时物业发展有限责任公司开发的“东湖天下”、武汉天实房地产开发有限公司开发的“锦江国际城”、湖北福星惠誉房地产公司开发的“水岸星城”等楼盘平均售价都在每平方米5000-10000元以上。随着江汉区与黄陂区的通车，位于黄陂盘龙经济开发区的“纵横天下”、“新阳光巢”、“保安山水龙城”等一批别墅项目被广泛看好，也推动了房屋均价的上扬。

四是土地价格持续上扬、商品房品质的逐步提升、建筑节能规范的强制性实施等因素都推动了房价的进一步上涨。随着房地产业的逐步发展，全省土地市场采取公开招标、拍卖和挂牌的方式出让国有土地使用权，土地作为不可再生资源的价值得到有效实现，致使土地交易价格呈现逐步上升的态势。1-11月，全省购置土地平均价格每亩73万元，比上年同期上涨27.1%。另外，随着居民对住宅品质的追求和建筑节能标准的强制实施，商品住宅无论是在规划、设计、建设、配套、环境方面，还是在科技含量方面都有了进一步提高。这就必然增加了房地产开发的成本，从而带动了房价的上涨。如：武汉、黄石、宜昌、襄樊等地积极开展国家康居示范工程、节能示范小区等项目建设，全面提升了住宅的品质，也不可避免地提高了住房建设的成本。

四、对湖北省房地产开发健康发展的建议

今年以来，各项宏观调控政策产生的积极成效将有利于今后湖北省房地产市场的健康发展，但存在的问题也不容忽视。现在湖北省的房地产形势距离房地产市场“规模基本适度、结构基本合理、价格基本稳定”的宏观调控目标还有差距。要坚定不移地保持现有调控政策的力度和方向，在“有保有压、区别对待”的原则下，防止我省房地产价格增长出现反弹。

（一）各级政府及有关部门要真正转变观念，进一步落实国家关于房地产调控方面的政策措施。

各级政府及主管部门在管理房地产开发和城市建设时要加快由主导建设型向公共服务型转变，由经营城市型向监管城市型转变。按照国家宏观调控目标的要求，积极采取针对性的措施，调整房地产开发投资结构，缓和供求矛盾，保持普通住房价格的基本稳定。

（二）进一步采取措施降低商品房销售价格的增长幅度。

在坚持宏观调控措施的基础上，进一步采取配套措施：首先是正确区分不同性质的住房需求，对正常需求和投机性需求要区别对待，有保有压，对正常需求在税收和信贷政策上给予优惠；其次是制订针对性措施，控制土地价格上涨过快，减轻成本推动压力；三是加大中、低档住房建设力度，落实经济适用房和廉租房的政策规定，坚持“租售并举”，努力增加住房的有效供给；四是研究建立住房抵押贷款证券化制度，解决银行贷款减少后，房地产开发企业资金紧张的问题，缓解供求矛盾；五是研究实行商品房销售政府指导价制度，有效调控开发商在区域垄断中盲目定价谋取超额利润。六是研究集资建房的可行性，降低房地产销售利润，达到抑制房价的目的。

（三）控制商品房空置面积的增长。

随着各项政策措施的逐步贯彻落实，今后湖北省房地产销售价格增幅有望继续回落，商品房空置面积的增速可能会相应加快，商品房空置总量可能会上新台阶。因此，有关部门和各地政府要引起高度重视，提前采取必要措施，特别是对空置一年以上的商品房制订必要的消化措施，避免积重难返，促进房地产市场的健康发展。

（四）完善房地产信息发布制度，加强对心理预期的正确引导。

国家统计局、建设部和国家发改委三个部门早在2004年初就联合下发文件，建立了全国40个（目前已经发展到70个）重点城市房地产信息发布制度。在新的形势下，要根据国家的具体要求，结合湖北省的实际，加以完善，尽快实施，正确引导新闻媒体的舆论导向。通过定期和不定期的信息发布，使开发商理性开发，购房者理性消费，逐步对房价的心理预期恢复正常，防止房价的大起大落，保证湖北省房地产市场快速、健康、协调发展。